Actualités immobilières au Bénin
Informations importantes pour tout acquéreur de terrain
Selon le nouveau code foncier en vigueur en République du Bénin; toute parcelle achetée (achat de terrain et parcelle) sur l’étendue du territoire nationale doit être enregistrée dans un Centre d’Enregistrement et de Timbre; dans un délai d’un mois à compter de la date mise sur la convention (regardez la première ligne de votre convention). Les domaines achetés ayant une superficie supérieure ou égale à 2 hectares doivent faire objet d’un projet de valorisation du domaine.
Pour les parcelles acquises (Achat de terrain et parcelle) et dont certaines formalités ont été faites avant 2020 mais n’ont pas été enregistrées au domaine; l’amende à payer est de Cent Mille Francs (100 000F). Celles acquises à partir de 2020; sont soumises aux nouvelles réglementations qui se résument comme suit : L’acheteur paye le Droit d’Enregistrement qui est de 5% de la valeur d’achat de la parcelle. Le vendeur quant-à-lui paye la Taxe sur la Plus-Value Immobilière que les inspecteurs de l’enregistrement calculeront. Une pénalité de 20% sur la somme totale des deux droits dus est perçue par L’ANDF en cas de retard (après le délai de 1 mois). Les timbres de 1200 sont apposés sur chaque imprimé de la convention. Les Centres d’Enregistrement et de Timbre se situent dans chaque Direction Départementale des Impôts. Pour respecter le principe de la territorialité; toute parcelle achetée dans un département doit être enregistrée dans le bureau du département compétent. L’enregistrement n’est qu’une étape des 8 étapes pour l’obtention du titre de propriété au Bénin. Cette information est importante pour acquéreurs ou propriétaires de terrains à vendre au Bénin.
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NB : Seul le Titre Foncier est reconnu au vu de la loi comme titre de propriété d'un terrain à vendre ou vendu au Bénin. Les autres actes étant considérés comme des titre de présomption de propriété.
Rappel des étapes pour l’obtention du titre foncier ou des actes administratifs de vos parcelles, terrains ou domaines en République du Bénin.
A- Pour les parcelles sans titre foncier individuel
CONVENTION DE VENTE AFFIRMEE
Dans le cadre de la vente d’un terrain au Bénin, la présente procédure s’avère nécessaire.
Pièces à fournir pour l’affirmation de vente d’un terrain ?
- Copie CNI ou CIP acheteur;
- Copie CNI ou CIP vendeur;
- Levé topographique;
- Attestation de situation fiscal foncier;
- Original reçu d’état des lieux;
- Dépôt de signature acheteur;
- Dépôt de signature vendeur;
- Convention de vente acheteur;
- Convention de vente mère (ancienne);
- Déclaration d’intention de vente à prendre à l’ANDF (Cas des zones non loties);
- Reçu des frais d’affirmation (1% du prix d’achat);
Où dépose-t-on le dossier pour faire l’affirmation de vente d’un terrain ?
Le dossier est à déposer à la mairie territorialement compétente.
Quel est le délai d’établissement de l’affirmation de la vente d’un terrain au Bénin
Il faut 72 heures ouvrables.
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DEMANDE DE QUITUS FISCAL
Les pièces à fournir pour l’affirmation de vente d’un terrain ?
- Formulaire de demande d’attestation de situation fiscale foncière;
- Convention de vente;
- Levé topographique;
- Attestation d’immatriculation (IFU);
- Copie CNI ou CIP du requérant principal;
- Procès-verbal de constat;
- Fiche de liquidation taxe foncière unique;
- Reçu de paiement des taxes foncière unique.
ATTESTATION DE DETENTION COUTUMIERE (ADC)
L’un des principaux outils mis à la disposition des collectivités territoriales béninoises pour régler les problèmes d’insécurité foncière dans les milieux ruraux et les zones urbaines non loties, est l’Attestation de Détention Coutumière (ADC). C’est un document présomptif de propriété destiné à sortir le foncier coutumier de l’informel.
Pièces à fournir pour l’obtention de l’ADC
- Demande d’ADC signée par le requérant (formulaire à retirer à la Mairie);
- Photocopie de l’acte de présomption de propriété enregistrer à l’ANDF;
- Photocopie pièce d’identité : Carte RAVIP (CIP), carte nationale d’identité (CIN);
- Photocopie du plan de la parcelle;
- (02) Photo d’identité;
- Quitus Fiscal;
- Frais de délivrance de l’ADC;
Les frais de délivrance de l’Attestation de Détention Coutumière sont fixés par la loi des finances. Ceux qui sont en vigueur se présentent comme suit : Superficies de l’immeuble (ha) Frais à :
- 0-2 ha=25.000 F CFA;
- 2-20 ha=50.000 F CFA;
- 20-100 ha=175.000 F CFA;
- 100-500 ha=250.000 F CFA;
- 500-1000 ha=500.000 F CFA.
PROCEDURE DE DELIVRANCE DE L'ADC
La procédure de délivrance de l’attestation de détention coutumière est la traduction des dispositions de l’article 352 nouveau du code. Elle est résumée en quatre étapes comme suit :
- Demande adressée au Maire;
- Enquête publique conduite par la SVGF/SUGF;
- PV d’enquête publique;
- Délivrance ADC en cas d’avis favorable.
DEMANDE DU TITRE FONCIER AU BENIN
Liste des pièces à fournir pour la demande de titre foncier au Bénin :
- Une copies originale de la convention de vente enregistrer et affirmée (centre des impôts);
- Une copie légalisée de la pièce d’identité du présumé propriétaire;
- Deux copies du levé topographique;
- Certificat Administratif (CA) ou Attestation de recasement (AR) ou Attestation de Détention Coutumière (ADC) (Mairie de situation de l’immeuble);
- Ou Avis d’imposition des trois dernières années (Centre des impôts) ou Décision de justice devenus définitive. (Tribunal)
- Cinq copies et l’originale de la quittance de provision (minimum 250000 F CFA) (ANDF ou BCDF);
- Compte n°50013062013-48 BGFI;
- Compte n°501100006856-33 UBA;
- Compte n°07393200014 BOA;
NB : Compte intitulé Agence National du Domaine et du Foncier. Les frais perçus sont ceux prévus par la loi des finances.
- Une fiche de demande de confirmation de droit fonciers (ANDF);
- Une copie déchargée de la demande d’avis de préemption pour les actes (Convention de vente) portant sur les terres rurales et ce à partir du mois d’Aout 2013 jusqu’à ce jour.
Pièces à fournir :
- Demande (formulaire à retirer au BCDF);
- Photocopie de la convention;
- Photocopie du plan;
- Photocopie de la pièce d’identité.
NB : Coût 500 F CFA à payer à la BANQUE,
- Compte n°50013062012-51 BGFI;
- Compte n°501100005398-42 UBA;
- Compte n°07393200001 BOA;
B- Pour les parcelles avec titre foncier individuel
Dans ce cas vous vous adresser directement à un notaire (seule voie demandée). Il procède à la vérification de l’état descriptif du TF (voit s’il est d’abord authentique, s’il n’est pas greffé à un hypothèque ou ne fait pas objet d’une servitude); rédige l’acte de vente, procède à son enregistrement ainsi qu’à la transcription du titre foncier. Ce qui est moins procedural, moins chronophage. Mieux aucun litige sur le titre de propriété de départ n’est possible et ne prospérer. Le code foncier et domanial stipule que “le titre foncier est définitif et inattaquable”.
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Dans ce cas vous vous adresser directement à un notaire (seule voie recommandée). Il procède à la vérification de l’état descriptif du TF (voit s’il est d’abord authentique, s’il n’est pas greffé à une hypothèque ou ne fait pas objet d’une servitude); rédige l’acte de vente, procède à son enregistrement ainsi qu’à la transcription du titre foncier. Ce qui est moins procédural, moins chronophage. Mieux aucun litige sur le titre de propriété de départ n’est possible et ne prospérer. Le code foncier et domaniale stipule que “le titre foncier est définitif et inattaquable”
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Enregistrement de parcelle au Bénin
Tout terrain acquit doit être enregistré aux droits de vente de cinq pour cent (5%) conformément aux dispositions du Code Général des Impôts en vigueur au Bénin. A cet effet, le Notaire soussigné rappellera aux comparants (Acheteur et Vendeur); les énonciations des dispositions des articles 364 et 1096 bis du Code Général des Impôts relativement au délai légalement requis pour l’enregistrement des actes; il les informera des conséquences desdites dispositions en cas de non-respect dudit délai, notamment le paiement de pénalités de retard, ce qu’ils reconnaitront et déclareront comprendre parfaitement, dégageant ainsi le Notaire de toute responsabilité à cet égard.
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Transcription
Une expédition des présentes sera transcrite au Bureau Communal du Domaine et du Foncier compétent.
Si lors de l’accomplissement de cette formalité, il existe des inscriptions, transcriptions, publications ou mentions grevant l’immeuble vendu, du chef tant du vendeur que des précédents propriétaires ; ce dernier sera tenu d’en rapporter à ses frais à l’acquéreur, les mainlevées et certificats de radiation, ainsi qu’il s’y oblige dans le mois de la dénonciation amiable qui lui en aura été faite au domicile ci-après élu, de l’état contenant les inscriptions, transcriptions, publications ou mentions. L’acquéreur sera au surplus indemnisé de tous frais extraordinaires de publicité par le vendeur.
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Taxe sur la plus-value immobilière
Le vendeur s’oblige à s’acquitter de la taxe sur la plus-value immobilière conformément aux dispositions légales en vigueur en République du Bénin.
A cet effet, le Notaire soussigné rappelle aux parties, les dispositions contenues dans les articles 961-1 et suivants du Code Général des Impôts relatives à l’imposition de la plus-value immobilière dont il résulte que :
Le montant de la taxe est calculé en appliquant un taux de cinq pour cent (5%) au montant de la plus-value. La plus-value immobilière est déterminée, par la différence entre :
- d’une part, le prix ou la valeur d’aliénation actuel; et
- d’autre part, le prix d’achat ou de l’estimation de la valeur d’acquisition de l’immeuble ou du droit réel immobilier et des ouvrages qu’il comporte à l’époque de l’acquisition, tous révélés par les actes de toute nature ayant date certaine, produits par le vendeur.
En cas d’absence desdits actes ou majoration du prix d’achat, la plus-value est déterminée à partir de la valeur d’acquisition de référence fixée et révisée périodiquement par le Ministre chargé des Finances.
Par ailleurs, en cas de construction, l’aliénateur est tenu de faire une déclaration détaillée du prix de cession en distinguant la valeur de la parcelle de celle de la construction ; étant entendu que la plus-value de la construction est fixée à dix pour cent (10%) de son prix de cession.
Le montant de la taxe sur la plus-value ne peut en aucun cas être inférieur à un pour cent (1%) du prix de cession.
La taxe sur la plus-value immobilière est liquidée et payée au moment même et à l’occasion des formalités d’enregistrement des actes d’aliénation ou des déclarations de montant, sous peine des sanctions prévues par le Code Général des Impôts.
En conséquence, le vendeur consent, dès à présent et irrévocablement, à constituer une provision suffisante en vue du règlement de ladite taxe.
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